農村房屋買賣合同正規版本(農村房屋買賣過戶流程)
實用！農村房屋買賣糾紛10種情況
，如何處理？一目了然！（1）

1.房屋登記製度不健全時，雙方未訂立書麵協議。如何才能確認農村房屋買賣關係是否存在[張某清與馮
、崔某與新鄉市新華綜合服務有限公司申請侵權糾紛再審案，最高人民法院公報2000年第5號]

案例要點:對dui於yu房fang屋wu登deng記ji製zhi度du不bu健jian全quan時shi發fa生sheng的de案an件jian，在zai雙shuang方fang未wei訂ding立li書shu麵mian協xie議yi的de情qing況kuang下xia
，確que認ren房fang屋wu買mai賣mai關guan係xi是shi否fou存cun在zai，要yao考kao慮lv買mai受shou人ren是shi否fou支zhi付fu了le對dui價jia，房fang屋wu價jia值zhi及ji支zhi付fu的de價jia款kuan是shi否fou合he理li，出chu賣mai人ren是shi否fou交jiao付fu了le房fang屋wu及ji房fang屋wu所suo有you權quan證zheng或huo買mai受shou人ren是shi否fou長chang期qi占zhan有you房fang屋wu，出chu賣mai人ren是shi否fou在zai此ci期qi間jian主zhu張zhang權quan利li，是shi否fou可ke以yi排pai除chu借jie貸dai或huo租zu賃lin。

2。出chu賣mai人ren將jiang宅zhai基ji地di使shi用yong權quan轉zhuan讓rang給gei本ben集ji體ti經jing濟ji組zu織zhi其qi他ta成cheng員yuan後hou主zhu張zhang合he同tong無wu效xiao的de，應ying當dang認ren定ding出chu賣mai人ren對dui合he同tong無wu效xiao有you重zhong大da過guo錯cuo，需xu賠pei償chang買mai受shou人ren損sun失shi[石某培等與楊宅基地買賣糾紛案民事審判指導與參考2019年第2版]

案件要點:出賣人將宅基地使用權轉讓給集體經濟組織成員後主張合同無效的，認定出賣人對合同無效有重大過錯。(法院認定賣方有90%過錯)
，買方損失以現有房屋價值(含土地價值)與購房款的差額確定。

3。能否僅僅因為房屋所有權和宅基地使用權未登記就否定農村房屋產權轉移的效力[孫某培等人、孫某祥農村房屋轉移糾紛上訴案

，刊於《人民法院案例選編》]

案例要旨:nongcunfangwusuoyouquanhezhaijidishiyongquanbudengjidexianxiangyiranpubian。suizhechengshihuajinchengdejiakuai，nongcunfangwuzhuanranghetudiliuzhuanxunsuzengjia。zaitudizibenhuahechaiqianbuchangdeliyiqudongxia
，zengjingchushoufangwudenongminwangwanghuifanhui，yaoqiufayuanquerenfangwusuoyouquanmeiyouzhuanyi。zaiwuquanfasifajieshijixiangguanpeitaoguidingmingquekendingwuquanfagebietiaokuandesujilizhiqian，faguanbunengyiyoulisujiliweiyouzaigeanzhongfuyuwuquanfasujili
；即使未登記的農村房屋轉讓發生在《物權法》實(shi)施(shi)後(hou)，也(ye)不(bu)能(neng)因(yin)為(wei)房(fang)屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)和(he)宅(zhai)基(ji)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)未(wei)登(deng)記(ji)就(jiu)否(fou)定(ding)農(nong)村(cun)房(fang)屋(wu)產(chan)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)的(de)效(xiao)力(li)。無(wu)法(fa)確(que)定(ding)轉(zhuan)讓(rang)人(ren)是(shi)否(fou)有(you)權(quan)處(chu)分(fen)的(de)，可(ke)以(yi)比(bi)照(zhao)適(shi)用(yong)動(dong)產(chan)善(shan)意(yi)取(qu)得(de)的(de)構(gou)成(cheng)要(yao)件(jian)，為(wei)維(wei)護(hu)交(jiao)易(yi)安(an)全(quan)

，可(ke)以(yi)準(zhun)予(yu)善(shan)意(yi)取(qu)得(de)。

4。城鎮居民購買農村房屋應結合曆史背景和現有關係考慮其效力
，不應直接認定為無效[馬某民訴房屋買賣合同案，刊於《中國審判案例介紹》]

案例要點:muqianwoguodefalvfaguihezhengcejuncaiqujinzhichengzhenjumingoumainongcunzhaijidisiyoufangwudeyuanze。shenpanshijianzhong，yibanrenweinongcunsiyoufangwumaimaihetongwuxiao

，danyebushijueduide。chengzhenjumingoumainongcunfangwuyinfadejiufen，yingcongdangshidelishibeijingheweihuxianyoufangwuquanshuguanxidejiaodukaolv，bunengrendingweiwuxiao。

5。同村不同村民小組村民是否屬於同一農村集體經濟組織的認定[王某恒訴何某貴房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2012年1月5日第6版]

案例要點:zaipanduantongcunbutongcunminxiaozudecunminshifoushuyutongyinongcunjitijingjizuzhishi，yingdanggenjujititudisuoyouquanhefabaozhutijinxingrending。meiyounongcunjitijingjizuzhierzhiyounongcunjitijingjizuzhigongcunyubencunde，tongyicunbutongzudecunminbushuyutongyinongcunjitijingjizuzhidechengyuan
；存(cun)在(zai)村(cun)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)形(xing)式(shi)或(huo)者(zhe)村(cun)農(nong)民(min)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)與(yu)本(ben)村(cun)各(ge)農(nong)民(min)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)並(bing)存(cun)的(de)
，同(tong)一(yi)村(cun)不(bu)同(tong)小(xiao)組(zu)的(de)村(cun)民(min)屬(shu)於(yu)同(tong)一(yi)農(nong)民(min)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)。

6。農村房屋買賣合同無效並不當然導致拆遷利益分配方案無效[馬訴張農村房屋買賣合同糾紛案
，《人民法院報》2017年12月28日第6版]

案件要點:簽訂農村房屋買賣合同的雙方當事人在涉案院落被拆遷後就拆遷補償達成協議的
，即使農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規的強製性規定而被確認無效，也不一定導致拆遷利益分配方案無效。

7。違(wei)章(zhang)建(jian)築(zhu)不(bu)可(ke)交(jiao)易(yi)
，以(yi)其(qi)為(wei)標(biao)的(de)物(wu)的(de)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)，後(hou)續(xu)問(wen)題(ti)應(ying)按(an)締(di)約(yue)過(guo)失(shi)責(ze)任(ren)處(chu)理(li)。雙(shuang)方(fang)承(cheng)擔(dan)的(de)損(sun)失(shi)為(wei)締(di)約(yue)過(guo)程(cheng)中(zhong)因(yin)合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)給(gei)對(dui)方(fang)造(zao)成(cheng)的(de)相(xiang)應(ying)損(sun)失(shi)[李訴左農村房屋買賣合同糾紛案
，《北京市第三中級人民法院網》2017年9月4日]

【/s2/】案例要點:【/s2/】dangshirengoumaiweizhangjianzhu

，yinfangwuweizhang
，bunengjiaoyi

，gaihetongweiwuxiaomaimaihetong，houxuwentiandiyueguoshizerenchuli。shuangfangchengdandesunshishizaihetongdingliguochengzhonggeiduifangzaochengdexiangyingsunshi
，chumairenyingdangfanhaifangkuan。youyufangwuyishijijiaofushiyong，maifangyinggenjugongpingyuanzezhifuyidingdeshiyongfei。

8。村委會將喪偶老人遺留的房產賣給買方是否有效
？[董某某訴某村委會農村房屋買賣合同糾紛一案
，《北京法院網》2015年11月9日]

案件要點:meiyoujichenghuoyizengdeyichan，shuyuguojiahuojiti。jiangcunweihuisangoulaorenyiliudefangchanchushougeimaifang，yinggaishihefayouxiaode。maifangsuichiyougoufanghetong
，danwuchubanlinongcunfangwuchanquandengji
，fayuankeyiquerenqigoumaidefangwushuyuqisuoyou。

9。辦理“五保”不代表放棄房屋所有權。涉案村委會對五保戶房屋僅享有提存權，無處分權[等訴漁洋關鎮大房坪村委會與曾房屋買賣協議無效案，《民事物權法典型案例探討》
，法律出版社2010年版]

案例要旨:所有權包括占有、使用、收益和處分四種功能。處分權是所有權的核心。“五保”對象對其個人財產享有所有權，但“五保”對象不得自行處分其個人財產。申請“五保”並不意味著放棄房屋所有權。涉案村委會對五保戶的房屋隻有代管權，沒有處置權。

10。對確認小產權房買賣合同無效的糾紛應綜合評價[人民法院報2010年9月29日第7版]

【/s2/】案例要點:【/s2/】對於確認小產權房買賣合同無效的糾紛，應當根據交付時間、房屋本身的重置成本價、土地的區位補償價格進行綜合評估。一方麵要充分考慮房屋改擴建帶來的附加值；另一方麵
，要考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷補償安置預期的巨大經濟利益，以及原買受人重新購買帶來的巨大財產損失。

來源:走近民法典，最高人民法院司法案例研究所，山東最高法院

農村房屋買賣要合法合規。五種情況將認定無效(2)

基本情況

馬濤原本是北京市通州區宋莊鎮的農民，1998年成為居民。他現在的戶籍是北京市通州區永順鎮。李某蘭是河北省邯鄲市居民。雙方爭議的房屋原為馬某濤的父親馬某所有。1993年，北京市通縣土地管理局向馬某頒發了爭議房屋所在院落的集體土地使用證，確認馬某為該房屋的土地使用權人。馬於2000年9月去世。

2002年7月1日
，馬與李某蘭簽訂房屋買賣協議，將爭議房屋及院落出售給李某蘭。在房屋買賣協議中，雙方約定:“宋莊鎮馬與李某蘭約定將5間正房、3間廂房以4.5萬元整的價格出售給李某蘭。以房屋及院級以上出具的土地使用權證書為準，房款簽訂後一次性付清

，雙方共同遵守”。除chu了le買mai賣mai雙shuang方fang的de簽qian名ming，簽qian字zi處chu還hai有you證zheng人ren和he代dai筆bi人ren的de簽qian名ming。北bei京jing通tong州zhou區qu宋song莊zhuang鎮zhen某mou村cun委wei會hui在zai合he同tong上shang蓋gai章zhang。同tong日ri，北bei京jing市shi通tong州zhou區qu宋song莊zhuang鎮zhen某mou村cun委wei會hui在zai爭zheng議yi房fang屋wu所suo占zhan院yuan落luo的de集ji體ti土tu地di使shi用yong證zheng變bian更geng記ji錄lu一yi欄lan填tian寫xie了le“馬於2002年7月1日將5套房屋及3間廂房出售給李某蘭使用”。

雙方簽訂協議後
，李某蘭向馬某濤支付房款4.5萬元
，馬某濤將房屋及集體土地建設用地使用證交付李某蘭。李某蘭入住後，對原有房屋進行了裝修
，並於2003年10月經北京市通州區宋莊鎮某村委會批準，新建三間西房。

馬起訴後
，請求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

yishenfayuanshenliqijian，matongyianfangwujifuzhewuxianzhifanhaigoufangkuan，bingshenqingduizhengyifangwujifuzhewuxianzhijinxingpinggu。yishenfayuanweituopinggujigouduizhengyiyuanneifangwujidishangqitawudexianzhijinxingpinggu，pinggujielunwei2007年4月20日房屋及地上其他物的價值為93808元。

一審法院於2007年7月作出判決:於本判決生效之日起90日內，李某蘭將北京市通州區五間正房、六間西房及院落騰空給馬某濤；馬支付李某蘭賠償金93808元。

宣判後，李某蘭不服一審判決，向北京市第二中級人民法院提起上訴，主張與馬某濤簽訂的房屋買賣合同有效。二審判決如下:維持北京市通州區人民法院(2007)通民子楚第1031號民事判決一、二；馬與李某蘭於2002年7月1日簽訂的房屋買賣協議無效。

以一個案例為例

所謂農村住宅，是指建在集體所有土地上的住宅，其中
，相對於在城鎮開發的國有土地上建設的住宅，主要包括宅基地住宅和“小產權房”。本案涉及宅基地房屋買賣的相關問題。

宅(zhai)基(ji)地(di)是(shi)村(cun)民(min)在(zai)批(pi)準(zhun)的(de)宅(zhai)基(ji)地(di)上(shang)建(jian)造(zao)的(de)用(yong)於(yu)居(ju)住(zhu)的(de)房(fang)屋(wu)
，是(shi)典(dian)型(xing)的(de)傳(chuan)統(tong)意(yi)義(yi)上(shang)的(de)農(nong)村(cun)住(zhu)宅(zhai)。宅(zhai)基(ji)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)是(shi)我(wo)國(guo)特(te)有(you)的(de)用(yong)益(yi)物(wu)權(quan)形(xing)式(shi)。宅(zhai)基(ji)地(di)所(suo)有(you)權(quan)人(ren)依(yi)法(fa)占(zhan)有(you)和(he)使(shi)用(yong)集(ji)體(ti)所(suo)有(you)的(de)土(tu)地(di)
，有(you)權(quan)依(yi)法(fa)使(shi)用(yong)該(gai)土(tu)地(di)建(jian)造(zao)房(fang)屋(wu)及(ji)其(qi)附(fu)屬(shu)設(she)施(shi)。我(wo)國(guo)《民法典》第363條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓
，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。

xuyaozhuyideshi，zhaijidishiyongquanshiyifaquedinggeitedingzhutideyongyiwuquan，juyourenshenshuxing
，zhutishitedingdenongcunjumin。tedingzhaijidijinxianyubenjitijingjizuzhidetedingchengyuanxiangyoushiyongquan。youyuzhaijidiguanxidaonongmindejibenshenghuotiaojian
，nongcunzhaijididequdeshoudaonongyerenkoushenfendexianzhi，feibenjitijingjizuzhichengyuanbunengqude。renzhinengshinongcunjitijingjizuzhichengyuan，nongcunjitijingjizuzhiyiwaiderenbunengshenqinghequdezhaijidishiyongquan。tongshi
，zhaijidishiyongquanzaifalvshangshuyuxianzhiyongyiwuquan。nongcunzhaijidizhinengzainongcunjitineibuliuzhuan。

因此
，農村房屋買賣合同無效的情形有五種:城鎮居民購買農村房屋

、宅基地的，因違反國家有關規定，應當認定無效
；法人或者其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權的主體資格，應當認定無效；《土地管理法》規定，宅基地使用權的取得應當先經集體經濟組織批準，農村房屋和宅基地不得擅自轉讓。未經集體經濟組織同意的，應當認定無效；將農村房屋
、宅基地轉讓給本集體經濟組織以外的農村村民的，因侵犯本集體經濟組織成員權
，應當認定無效；受讓人現有住房不符合宅基地分配條件的
，應當認定無效。

《最高人民法院關於印發的通知》第十五條明確，在農村集體所有的土地上建造房屋
，向社會公開出售的
，應當依據《合同法》第五十二條
、《土地管理法》第四十三條認定買賣合同無效。將宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織成員以外的人的合同沒有法律效力

；向本集體經濟組織成員出售的，應當符合法律
、行政法規和國家政策關於宅基地分配和使用條件的規定。

總之，農村私有房屋買賣合同的效力應以無效為原則，以有效為例外。

通常農村房屋買賣合同無效後，出賣人取得的房款應返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應當在[/k0/]後將該房屋返還出賣人，同時返還與該房屋相關的權利證書，如《集體建設用地使用權證》、《宅基地使用權證》等。因此，本案的判決是有法律依據支持的。

法律谘詢

那麼

，買賣農村房屋需要注意哪些法律要點呢？在我看來
，我們應該注意以下幾點。

shouxian，goufangzhedezhutizigeshihefade。nongcunfangwusuoyilaidezhaijidishinongcunjitichengyuansuoyou
，suoyigoumaizhebixushibencuncunminjitichengyuan。chengshijuminmeiyouzigemainongcundefangzi。xiangyingde，maijiadezhutizigeshihegede。maifangbixuyouhefaquanlizhuanrangyichushoudefangwu，bushouxianzhi。

其次
，購房者有資格申請宅基地。根據我國《土地管理法》規gui定ding，一yi個ge農nong村cun村cun民min隻zhi能neng擁yong有you一yi處chu宅zhai基ji地di，已yi經jing擁yong有you宅zhai基ji地di的de村cun民min不bu能neng再zai次ci申shen請qing宅zhai基ji地di。農nong村cun村cun民min出chu售shou或huo出chu租zu房fang屋wu後hou，申shen請qing宅zhai基ji地di的de

，不bu予yu批pi準zhun。如ru果guo買mai受shou人ren不bu符fu合he上shang述shu條tiao件jian，以yi買mai賣mai的de形xing式shi多duo占zhan宅zhai基ji地di，這zhe種zhong買mai賣mai也ye是shi不bu受shou法fa律lv支zhi持chi和he保bao護hu的de。

zuihou

，chushoubixudedaofangwusuozaidicunweihuidepizhun。genjuwoguotudiguanlifa，zhaijidishuyunongminjitisuoyou，youcunjitijingjizuzhihuocunminweiyuanhuijingyingguanli。

買賣房子不是小事。農村房屋買賣應謹慎合法合規。(王朝暉)

(作者是陝西法智律師事務所創始合夥人、陝西省法學會民事訴訟法學會常務理事、西北政法大學實踐導師)